よくある質問

平成１３年度に、国家資格としてマンション管理士制度が誕生しました。具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことなどがあります。

マンション管理士は、管理組合の立場から、管理組合の運営等に関し、適切な助言等を行う者とされていますが、管理会社に所属するマンション管理士は、おのずと立場が違ってくるものと思われます。どのような目的でマンション管理士を必要とするかなどは理事会内で決めることになります。

管理者は、共用部分ならびに建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、または規約で定めた行為を行う権利を有し、義務を負うもので、これらの職務に関して区分所有者を代理することになります。また、管理者の権限は、集会で決議された共用部分についての損害保険契約の締結や損害保険金の請求、損害賠償金および不当利得による返還金の請求および受領があり、また、規約または総会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告または被告となることができます。

まず、総会の承認が必要です。管理会社が行っていた管理業務を管理組合内で行うこととなりますので、区分所有者の労力や時間提供の負担が増えます。区分所有者が役割を分担し自主管理を行うという意思統一を図る必要があります。また、管理業務は区分所有者が行うことになりますので、管理組合運営に関する知識、ノウハウを得ることが大切です。

そのためには、マンション管理セミナーへの出席等により、主体的に情報収集を行うことが必要です。専門的な知識を有するマンション管理士と顧問契約することも検討してみてください。

管理組合の主な業務としては、定期点検など共用部分の維持管理業務、総会の開催など管理運営業務、会計業務（管理費等の出納、予算及び決算）、事務処理業務（契約、管財・修繕計画、広報・調査、庶務）などが挙げられます。管理組合の業務は、区分所有者の共同の利益の増進し、良好な住環境の確保を図るためにマンションの敷地や建物及び付属施設の管理を行うことです。

これは、区分所有者間の利害を調整し、組合としての意志を決定し、決定事項を執行していくために必要な各般の事務を執行することです。つまり管理組合は、敷地及び共用部分の取扱いのルール（管理規約）を区分所有者の集会（総会）によって決議し、あわせて、管理者（管理組合理事長）及び役員を選任してその業務にあたります。そのために、区分所有者は管理費、修繕積立金を管理組合に納入し、管理組合は必要に応じて第三者と委託契約を結ぶことにより業務を遂行します。

規約の改正には、集会の特別決議が必要です。さらに、規約の改正が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません。特別決議とは、区分所有者の数と議決権数が全体の４分の３以上なければ決議できません。特別決議を経なければならない項目を幾つか上げます。

　①共用部分の変更
　②区分所有者の共有する敷地または付属施設の変更
　③管理組合の法人化
　④使用禁止、競売または占有者（賃借人）に対する引き渡しの訴えの提起
　⑤大規模滅失の場合の復旧
　⑥建替え

※①と②に関しては規約で定めることによって、区分所有者の定数を過半数まで減らすことができます。

管理組合が法人として権利義務の帰属主体になることによって、管理組合の内部関係においても対外関係においても法律関係が明確になります。管理組合が集会、規約、管理者等に関する規定に従って運営されていれば、「権利能力なき社団」と考えられるとされていますが、法人でなければ組合名義での登記ができないことになります。

義務違反者に対する処置としては、以下のような行為が考えられます。

①行為の差止請求
　共同の利益に反する行為をした場合またはその行為をするおそれがある場合に、違反者に対し、行為差止（停止）を請求する権利があります。この行為差止請求は、管理組合法人でない場合は、義務違反者が区分所有者である場合は義務違反者を除く区分所有者田院の名前で差し止め請求訴訟を提起することになりますが、それも不便なため集会の決議に基づき、管理者又は集会で指名された区分所有者が提起し、追行することになります。集会での決議はふつう決議となります。

②区分所有者による専有部分の使用禁止の請求（区分所有法第５８条）
　①の差止請求によっては共同生活の維持を図ることが困難であるときに認められます。判例では３年間の使用禁止が言い渡されたこともあります。

③競売の請求（区分所有法第５９条）
　この請求は区分所有関係からの終局的排除で、相手方に与える打撃が最も大きいものです。①の差止請求や②の使用禁止請求では、共同生活の維持を図ることができないなど他に方法が無い場合に認められます。この申し立ては判決の確定の日から６か月以内にしなければなりません。

④占有者に対する引渡し請求（区分所有法第６０条）
　この引渡し請求は、賃借人等の占有者に対して行うものです。賃貸借契約等の解除とその引渡しを命ずる判決です。

※②③④は、特別決議事項です。また、義務違反者に弁論の機会を与えなければなりません。